Инвестиции в недвижимость - Кийосаки Роберт (2013)

Отчет № 3: Сравнительный анализТретий тип отчетов строится на сравнении, когда актуальные показатели вашего бизнеса сравниваются с какими-то другими – например, с отраслевыми стандартами, вашими прошлыми или прогнозируемыми показателями. Давайте предположим, что вы приобрели недвижимость и рассчитываете, что ее стоимость будет возрастать на 10 процентов в год. Допустим, на данный момент рост ее стоимости составляет 15 процентов.

Сравнительный анализ даст вам возможность оценить не только состояние недвижимости на текущий момент, но и ее перспективы на будущее в сравнении с собственными ожиданиями и с положением дел на данном рынке в целом. На этом основании вы сможете сделать вывод, как выглядит ваша собственность по сравнению со среднерыночными показателями, и принять решение о покупке дополнительной недвижимости на данном рынке или о ее продаже, чтобы приобрести себе что-нибудь другое, более соответствующее вашим критериям.

Видите, насколько важно иметь хорошую отчетность? Она должна включать в себя не только актуальные показатели, но также коэффициенты и сравнительный анализ. Я часто критикую управляющих недвижимостью за то, что они представляют мне никуда не годные отчеты. Обычно они содержат только текущие данные, да и в тех зачастую невозможно разобраться. Давайте рассмотрим в качестве примера один из полученных мною отчетов.

Хотя в нем и отсутствует анализ, однако он, по крайней мере, дает мне исходные данные, которые я могу проанализировать самостоятельно. Сразу вижу, что у меня здесь положительный денежный поток, размер которого соответствует моим критериям. Теперь мне надо внести эти данные в свою бухгалтерскую программу (или нечто аналогичное), и я смогу получить из нее норму капитализации, коэффициент прибыльности инвестированного капитала и другие показатели для анализа.

Таблица 1.5. Реальный пример хорошего отчета о состоянии недвижимости (в долларах)

Принцип бизнеса № 5: Налоги

Если вы хотите влиять на доходность от недвижимости, обращайте пристальное внимание на налоговое законодательство.

Возьмите на заметку

Самый быстрый путь к повышению коэффициента прибыльности инвестированного капитала заключается в использовании налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость.

Самая значительная статья расходов у большинства людей – это налоги. В США, которые обычно считают страной с низким уровнем налогообложения, средний бизнесмен, зарабатывающий в год 100 тысяч долларов, выплачивает правительству более 50 процентов в форме тех или иных налогов. В их число входят подоходный налог, налог на имущество, на регистрацию сделок по купле-продаже недвижимости, на занятость, акцизы, не говоря уже о налоге на наследство.

Некоторые древние цивилизации 50‑процентные налоги считали равносильными удушению. Однако в XXI веке порой мы платим и больше и считаем такое положение вещей вполне приемлемым. Но есть и хорошие новости. Если вы занимаетесь бизнесом, особенно связанным с инвестициями в недвижимость, то можете легко сократить налоговую ставку с 50 до 20–30 процентов. На самом же деле многие из клиентов компании «ProVision», являясь серьезными инвесторами, вообще не платят никаких налогов, причем на вполне законных основаниях.

Представьте себе только, что можно было бы сделать с лишними деньгами, если бы вам удалось снизить свои налоги на 20 или даже 30 процентов. Сколько дополнительной недвижимости можно было бы приобрести! Насколько быстрее рос бы ваш инвестиционный портфель! Как-то я подсчитал, что человек, уплачивающий налоги по 30‑процентной ставке, мог бы удвоить объем своего портфеля за семь лет, если бы по максимуму использовал свои налоговые льготы и реинвестировал все сэкономленные деньги.