Инвестиции в недвижимость - Кийосаки Роберт (2013)

В ряде случаев в титульных документах на право собственности содержится оговорка, что при обнаружении вредных или опасных веществ новый владелец обязан принять меры по их удалению. Если они были обнаружены в ходе подготовительных мероприятий перед покупкой, то он обязан обнародовать полученные сведения. Совершенно очевидно, что кредиторам хочется видеть «чистый» отчет о первичном обследовании, чтобы ничто не мешало проведению сделок с данной недвижимостью и не вызывало необходимости дополнительных расходов, а также не портило историю недвижимости.

Некоторые инженеры-экологи в контракты на проведение работ с владельцами включают оговорку, что глубина исследований зависит от размера их оплаты. Разумеется, если впоследствии при проведении более глубоких исследований вредные вещества все-таки будут обнаружены в их собственности, то это не освобождает владельцев от ответственности.

Посредники в сделке

Чем больше вы совершаете сделок с недвижимостью, тем ближе знакомитесь с участвующим в них посредником. Этот человек представляет собой нейтральную и незаинтересованную сторону во всех договорах и соглашениях между покупателем, продавцом, кредитором, а в некоторых случаях и брокером по недвижимости. Он изучает и заверяет все документы, направляет их по принадлежности, а также присутствует при подписании всех соглашений и следит за их исполнением.

Опять-таки подчеркиваю, что эта глава написана с позиций юриста. Поэтому хотелось бы затронуть такую тему, как страхование против дефектов правового титула[2]. Такой полис запрашивается посредником. В данном случае страховое покрытие осуществляется как бы задним числом, так как оно охватывает потери, возникшие в результате событий, которые произошли до заключения договора страхования. Срок страховки заканчивается датой оформления полиса и распространяется на неограниченный период в прошлое. В данном случае мы наблюдаем абсолютно противоположную ситуацию по сравнению со страхованием имущества или жизни, где страховое покрытие распространяется только на события, происшедшие после заключения договора страхования в течение оговоренного срока. Такое страхование защищает владельца недвижимости и его кредиторов от денежных потерь, если титул на право собственности оказывается недействительным или дефектным в результате жульничества, обмана или допущенных в прошлом неумышленных ошибок. Правда, оно не защищает от потери имуществом рыночной цены вследствие правовых тяжб, и это необходимо знать при вступлении в право владения недвижимостью.

Другими словами, страхование против дефектов правового титула не обязывает страховую компанию вносить исправления в титул при обнаружении ошибки, а только дает право на возмещение денежных потерь в размере суммы, оговоренной в полисе.

Меня часто удивляет, что инвесторы в недвижимость охотно соглашаются на предложения страховщиков заключить договор на страховое покрытие, выходящее за рамки «известного риска», так как такое страхование все равно не исправляет дефектов титула, а это может серьезно сказаться на стоимости недвижимости в будущем.

Полис покрывает только определенную сумму, которая зависит от размера страховой премии. В данном случае лучше всего оформить страхование рисков как собственника имущества, так и кредитора. Размер страхового покрытия обычно определяется на основании инструкции ассоциации страхования титулов собственности, которая предусматривает обследование недвижимости.

Объем услуг, оказываемых посредником в заключении сделки, имеет весьма широкий диапазон. Поэтому очень важно знать, с кем вы имеете дело и как этот человек подходит к решению проблем. Хороший посредник понимает нужды всех сторон и активно способствует их удовлетворению. Я всегда очень хорошо отношусь к посредникам, которые быстро улаживают все проблемы, сопровождающие сложную сделку. К сожалению, приходится «перецеловать не одну лягушку», прежде чем найдешь для этой роли подходящего человека.

Ипотечный брокер